В Украине хотят ввести новый налог при купле-продаже недвижимости

Сегодня налогом на добавленную стоимость облагается только первая поставка жилья (такая терминология используется в бухучете). Что понимается под первой поставкой жилья?

Операциями по первой поставке жилья следует считать операции по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое построенное жилье первому владельцу такого жилья, независимо от источников финансирования строительства: или за счет собственных средств предприятия-заказчика, или за счет участников фонда финансирования строительства, или за средства держателей облигаций.

Передача квартир после строительства заказчику сейчас облагается НДС на общих основаниях. Ключевым признаком первой поставки жилья является оформление права собственности.

Видов договоров, заключаемых с инвестором жилой недвижимости, много. Есть смысл комментировать два наиболее распространенных – купли-продажи имущественных прав и предварительного договора купли-продажи жилья с последующим оформлением основного договора.

Если с инвестором заключается договор купли-продажи имущественных прав с последующим оформлением права собственности непосредственно на инвестора, эта операция является первой поставкой жилья и облагается НДС.

При оформлении предварительного договора купли-продажи жилья инвестор не будет первым приобретателем права собственности. Обычно право собственности оформляется на заказчика строительства и уже потом, по основному договору купли-продажи, передается инвестору.

Указанная схема предусматривает оптимизацию налогообложения НДС. Упрощенно это выглядит следующим образом: застройщик приобретает строительные материалы, в цену которых включен НДС, накапливает налоговый кредит. После завершения строительства объект передается заказчику по цене, близкой к себестоимости строительства и в цену включен НДС. В результате налоговые обязательства застройщика по оплате НДС корректируются на сумму налогового кредита.

Поскольку сегодня Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения НДС операций поставки жилья, заказчик строительства реализует объект инвестору по цене без НДС, аккумулируя максимальные прибыли. В налоговых декларациях по НДС эти операции отражаются как освобожденные от налогообложения.

Что будет в случае принятия Радой налоговых новаций?

От НДС будет освобождена только первая поставка «Доступного жилья» и жилья, строящегося с привлечением государственных средств. Согласно закону «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», доступное жилье – это построенные и строящиеся при господдержке жилые дома (комплексы) и квартиры. Государственная поддержка строительства заключается в уплате государством 30% стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и/или предоставлении льготного ипотечного жилищного кредита.

В основных договорах купли-продажи квартир между заказчиком строительства и инвестором появится фраза «в том числе НДС в размере …», а обеспечительные платежи по предварительным договорам будут включать указанные суммы. Хотя сам по себе обеспечительный платеж не облагается НДС.

Повлияет ли закон на инвесторов, которые заключили предварительные договоры до принятия и вступления в силу документа?

Если договором предусмотрена рассрочка и корректировка цены по решению будущего продавца без привязки к конкретным основаниям для увеличения стоимости квадратного метра (например, привязка к курсу валют) или прямо указано, что изменения в налогообложении является основанием для пересмотра цены, то инвесторы смогут ощутить на себе соответствующие повышения.

Если договор инвестора оплачен полностью, то такой инвестор не ощутит на себе влияния указанного закона. Физлица не являются плательщиками НДС, поэтому последующая продажа рядовым инвестором своей недвижимости также не коснется влияния закона.

Вообще, отделы продаж жилых комплексов предусматривают дополнительное повышение цен на квадратные метры в связи с возможным принятием закона в обнародованной редакции.

Когда заработают новые налоги?

В проекте предусмотрено, что закон (кроме некоторых положений) вступает в силу с 1 июля 2021 года. Однако одной из основ налогового законодательства Украины является стабильность. Это означает, что изменения в любые элементы налогов и сборов не могут вноситься позднее, чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки.

Налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться в течение бюджетного года. Поэтому не следует бояться появления НДС на вторую и последующие поставки жилья в этом году. Более того, если изменения не примут в ближайшее время, то они не должны вступить в силу до 1 января 2023 года.